盡管自己很少蓋房子，但中國平安卻一直有著“地產(chǎn)大佬”的俗稱，甚至有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：中國平安才是房地產(chǎn)行業(yè)隱形“一哥”。

而這一切正是源于中國平安在房地產(chǎn)領(lǐng)域獨(dú)特的投資邏輯。近日，在中國平安開放日上，中國平安首席投資執(zhí)行官陳德賢披露了中國平安在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局情況。

數(shù)據(jù)顯示，在中國平安2.58萬億的投資資產(chǎn)里，房地產(chǎn)資產(chǎn)僅占1.8%，規(guī)模達(dá)到487億元?！氨M管體量不大，但收益率還不錯(cuò)，可以達(dá)到7.4%?！标惖沦t說，不動(dòng)產(chǎn)是保險(xiǎn)公司匹配長期負(fù)債最好的資產(chǎn)。

根據(jù)中國平安2017年年報(bào)顯示，截至2017年12月31日，平安集團(tuán)投資性房地產(chǎn)中房屋及建筑物的公允價(jià)值為人民幣675.32億元，幾乎抵上一個(gè)綠地控股的市值。

愿作二股東

并不是所有的地產(chǎn)項(xiàng)目都在中國平安的考慮范圍之內(nèi)，比如，住宅類就不在其中。從類別來看，中國平安更加偏愛于辦公樓，其資產(chǎn)占比達(dá)到92%至383億，這些辦公樓主要位于一二線城市。除此以外，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模為51億 ，物流地產(chǎn)的規(guī)模為53億。

在這些不動(dòng)產(chǎn)類別中，中國平安也劃定了特定的關(guān)注范圍以及理想回報(bào)。比如，位于城市周邊的康養(yǎng)社區(qū)，其投資期限在20年以上，預(yù)期IRR回報(bào)（內(nèi)部收益率）在10%~15%；距一線城市或核心二線城市、核心商務(wù)區(qū)1小時(shí)以內(nèi)交通距離的長租公寓 ，投資期限5-10年，預(yù)期IRR回報(bào)在7%~8%；涉及城市更新的項(xiàng)目，如城市中心區(qū)、棚戶區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等，投資期限在5-15年，預(yù)期IRR回報(bào)在10~20%；一、二線城市非核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，投資期限為10年，預(yù)期IRR回報(bào)在7%~9%；以及高鐵概念新城，投資期限在5-15年，銷售部分IRR12- 15%，部分可能周轉(zhuǎn)率高 IRR>20%。

“房地產(chǎn)對(duì)于我們來說有三方面的重要意義：一是獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，能夠更好的匹配長期負(fù)債；二是房地產(chǎn)投資在中長期內(nèi)能夠抵御通脹；三是運(yùn)營管理能力強(qiáng)的交易對(duì)手有助于開發(fā)類不動(dòng)產(chǎn)的保值，所以，我們找的交易對(duì)手操盤能力非常重要?！标惖沦t說。

而華夏幸福就是這樣的一個(gè)操盤手。今年7月，中國平安斥資137.7億元入股華夏幸福，為其第二大股東。9月14日，中國平安又在互動(dòng)平臺(tái)上表示，在未來?xiàng)l件允許的情況下，將探索與華夏幸福合作，開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、公租房、長租公寓等領(lǐng)域的開發(fā)建設(shè)的機(jī)會(huì)。

“其實(shí)這家公司我們研究了1年多，我們認(rèn)為這家企業(yè)本身在土地平整，開發(fā)、招商能力等方面確實(shí)在中國是最強(qiáng)的公司之一，所謂未來也希望華夏幸福和我們的平安不動(dòng)產(chǎn)能夠更加緊密配合?！标惖沦t說。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)之所以將中國平安稱之為地產(chǎn)界隱形的“一哥”，規(guī)模僅是一方面，更為關(guān)鍵的是，近年來，中國平安相繼入股了多家房地產(chǎn)上市公司，比如，除了華夏幸福外，還包括碧桂園、朗詩集團(tuán)、融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、綠地控股、華潤地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、九龍倉、協(xié)信。

而對(duì)于重點(diǎn)合作對(duì)象，平安通常會(huì)拿到二股東的席位。通過持股的方式與這些地產(chǎn)公司合作，不僅獲得了更加穩(wěn)定而可靠的操盤手，同時(shí)也獲得了長期股權(quán)投資下的豐厚分紅以及一進(jìn)一出的資本利得。

2015年，中國平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權(quán)，持股22.36億股，躋身第二大股東之位。今年2月6日，中國平安首次減持碧桂園340萬股，每股平均價(jià)16.7813港元，套現(xiàn)約5705.6萬港元，此后又分別減持了910萬和1882萬股，總計(jì)套現(xiàn)約4.55億港元。

碧桂園也為中國平安提供著穩(wěn)定的分紅回報(bào)，根據(jù)中國平安披露的數(shù)據(jù)顯示：碧桂園每年的分紅率可以達(dá)到 22.70%。

看好不動(dòng)產(chǎn)未來的商業(yè)機(jī)遇

在中國平安的不動(dòng)產(chǎn)投資體系中，平安銀行、平安信托、平安不動(dòng)產(chǎn)、平安壽險(xiǎn)和平安資管均參與其中并各司其職。

其中，平安不動(dòng)產(chǎn)是中國平安旗下保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的主渠道，截至目前資產(chǎn)管理規(guī)模超3000億元，同時(shí)也是平安自有物業(yè)的主要建設(shè)方，有華南第一高樓之稱的深圳平安金融中心就是其代表項(xiàng)目，2017年，開始布局長租公寓業(yè)務(wù)。

另外，平安入股朗詩的主體也是平安不動(dòng)產(chǎn)，其向朗詩綠色地產(chǎn)（HKSE:106）進(jìn)行了股權(quán)（占公司擴(kuò)大股本的9.9%）和永久可轉(zhuǎn)換股投資。

平安信托這是平安體系內(nèi)另一重要的地產(chǎn)另類投資平臺(tái)，內(nèi)部設(shè)有專門的地產(chǎn)投資事業(yè)部，前些年平安熱衷海外買樓時(shí)，多為平安信托從中操盤。

陳德賢介紹說，不動(dòng)產(chǎn)投資主要采用四種策略為保險(xiǎn)資金帶來穩(wěn)健回報(bào)，一是資本輸出，如土地儲(chǔ)備、不動(dòng)產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)投資、股權(quán)投資等；二是資源整合，如政府及行業(yè)資源利用以及集團(tuán)資源植入等；三是土地開發(fā)，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)建設(shè)、商辦地產(chǎn)開發(fā)等；四是管理輸出，如園區(qū)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)扶持以及配合集團(tuán)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，諸如推動(dòng)租賃、資產(chǎn)證券化、地產(chǎn)基金、PE基金等融合發(fā)展。

“我認(rèn)為，未來5-10年，全球金融資產(chǎn)收益率將低于過去10-20年的平均收益，作為長期投資業(yè)績的‘壓艙石’，平安的不動(dòng)產(chǎn)投資策略占比也將由目前的2%提升至10%，要進(jìn)一步開拓新型的不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域?！标惖沦t說。

“盡管目前地產(chǎn)周期在調(diào)整，但我們認(rèn)為之后會(huì)有一個(gè)新的周期出來，在這個(gè)過程中我們希望抓住機(jī)會(huì)?！标惖沦t說。