“近兩年來(lái)，越來(lái)越多的基金公司將視野投入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是純商業(yè)，這在以前是很少見(jiàn)的?！惫獯蟀彩Y產(chǎn)管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理林寶泰向《證券日?qǐng)?bào)》等記者表示，類(lèi)REITS等商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)證券化融資渠道的放開(kāi)，讓盤(pán)活存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的路徑越來(lái)越寬。

“接下來(lái)，要以資產(chǎn)管理邏輯回歸運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，才能擁抱資產(chǎn)證券化的紅利?！痹谥袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇（第十五屆）年會(huì)上，浙江佳源商業(yè)集團(tuán)有限公司總裁盧忠表示，過(guò)去大多數(shù)開(kāi)發(fā)商靠住宅板塊的利潤(rùn)覆蓋去做商業(yè)，未來(lái)則要“認(rèn)清商業(yè)資產(chǎn)證券化給我們帶來(lái)的機(jī)會(huì)，做好運(yùn)營(yíng)才能獲得資本青睞”。

資產(chǎn)證券化融資規(guī)模劇增

據(jù)CNABS統(tǒng)計(jì)，2017年，一級(jí)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)支持證券（包括資產(chǎn)支持票據(jù)）共發(fā)行35單，規(guī)模897.67億元，分別為2016年的2.69倍和2.53倍，發(fā)展迅猛。

從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，CMBS累計(jì)發(fā)行19單，發(fā)行規(guī)模606.30億元；類(lèi)REITS累計(jì)發(fā)行16單，發(fā)行規(guī)模291.37億元。CMBS和類(lèi)REITS單數(shù)相差不大，發(fā)行金額相差較大，單體規(guī)模大的資產(chǎn)仍以操作CMBS模式為主。

“這兩年真正資產(chǎn)證券化發(fā)行成功的有400多個(gè)案例，涉及金額數(shù)量巨大?！鄙虾Ｒ缯橥顿Y管理有限公司董事長(zhǎng)劉曉蘭在上述論壇上表示，近兩年，市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多個(gè)性化的類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這是過(guò)去幾年金融機(jī)構(gòu)都繞道走的領(lǐng)域，尤其購(gòu)物中心是不敢看的，基本上都在做寫(xiě)字樓。

事實(shí)上，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)去庫(kù)存量巨大的住宅市場(chǎng)去化效果顯著，難啃的骨頭變成了存量商業(yè)地產(chǎn)難以盤(pán)活。更重要的是，中小城市存量物業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)一、二線城市，而現(xiàn)有的購(gòu)物中心模式，只能盤(pán)活僅10%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

而在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商看來(lái)，骨頭難啃，卻仍有機(jī)會(huì)。因此，資本開(kāi)始關(guān)注購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)了。

助力盤(pán)活存量商業(yè)

據(jù)記者了解，光大安石在盤(pán)活存量商業(yè)時(shí)，擅長(zhǎng)非傳統(tǒng)的基金資管運(yùn)營(yíng)模式，即收購(gòu)存量商業(yè)項(xiàng)目改造運(yùn)營(yíng)后，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。資產(chǎn)證券化則是光大安石管理的持有性地產(chǎn)基金退出的主要渠道之一。

“從商業(yè)的整體邏輯來(lái)說(shuō)，管理的再好，若沒(méi)有一個(gè)退出渠道，租金效益還是非常低的?！北本┚乓顺巧坦苡邢薰救A東區(qū)總經(jīng)理陳麗琳表示，之前的資本方不是很青睞商業(yè)，是因?yàn)樗且粋€(gè)非標(biāo)產(chǎn)品，不同的項(xiàng)目操盤(pán)手做出來(lái)的最后收益都完全不一樣，這跟整體運(yùn)營(yíng)能力，城市能級(jí)和項(xiàng)目規(guī)模都是有很大關(guān)系。

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)沉淀了大量資金，其資金成本則侵蝕收益空間，這也是難啃的骨頭之一。陳麗琳表示，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的資金成本是6%－15%，成本很高，所以很多開(kāi)發(fā)商想通過(guò)運(yùn)營(yíng)租金的綜合收入去覆蓋掉資金成本，但多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)做不到，最后可能拿出20％股權(quán)或者30%股權(quán)去轉(zhuǎn)讓?zhuān)俜床赋钟行碌奈飿I(yè)。在這些問(wèn)題的背后，若打通運(yùn)營(yíng)條線，讓資方看到運(yùn)營(yíng)方的資產(chǎn)盤(pán)活和收益能力，則可以享受到資產(chǎn)證券化的紅利。

另有業(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，首選一定要有足夠的長(zhǎng)遠(yuǎn)的資金；另外則是資金成本足夠便宜，再加上足夠?qū)I(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，才能把握住商業(yè)地產(chǎn)釋放價(jià)值的機(jī)會(huì)。