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銀行建“白名單”箍緊房企貸款 資金成本高企

點擊次數(shù):702    來源:21世紀經(jīng)濟報道

隨著金融去杠桿持續(xù)深入、信用風險集中暴露,房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題浮上水面。

近期,21世紀經(jīng)濟報道記者從多位市場相關人士處了解到,一些名不見經(jīng)傳的小型房企多年前拿下的地塊由于資金吃緊無力開發(fā)正四處尋求買家接盤。這一現(xiàn)象并不鮮見,相比于前幾年的市場環(huán)境,房企尤其是中小房企正面臨嚴重的資金饑渴癥——融資渠道收窄、融資成本高企、項目回報率受政策限制始終處于低位。

銀行建立白名單制度

房企融資渠道的收緊是“全方位”的。北方地區(qū)一家城商行對公客戶經(jīng)理對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,去年底以來,銀行貸款的授信額度就明顯吃緊,“我們今年開年沒幾天系統(tǒng)就顯示額度超了500多億,現(xiàn)在貸款基本上是月初有一點額度,然后大家排隊,排上了就放,其他行業(yè)的企業(yè)都很難放出去,更別說開發(fā)商了。”

據(jù)記者了解,銀行對于開發(fā)商的授信政策基本是建立白名單制度,按照規(guī)模以及企業(yè)性質(zhì)排名,多將門檻設立為規(guī)模50強的開發(fā)商,甚至30強。此外,即使入了白名單也很難拿到貸款?!拔覀兡茏龅幕旧吓琶?0,還要求國有背景或者上市,房貸去年停了,開發(fā)貸已經(jīng)很久沒做了?!绷硪患毅y行人士對記者透露。

一家上市房企的融資部門負責人也對記者表示,現(xiàn)在去銀行貸款直接被告知“沒有額度”、“做不了”的情況很常見。另外還有成本問題,“以前還能拿到基準甚至下浮的貸款,現(xiàn)在由于額度吃緊,能貸到的都上浮三四成?!?/span>

從銀行對開發(fā)商的授信政策即可看出,這種環(huán)境加劇了大型、國有背景的房企與中小型、民營背景房企在融資難度上的差異。事實上,據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計,今年以來雖然市場普遍反映銀行額度緊張、房企融資困難,但是新增房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)仍在增加。據(jù)Choice數(shù)據(jù)終端統(tǒng)計,2017年,主要金融機構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款56000億,比2016年減少700億,但是到今年一季度,新增房地產(chǎn)貸款1900億,比2017年同期增加了200億。

這也就意味著,大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的銀行貸款。記者查閱部分大型房企的年報發(fā)現(xiàn),其負債結(jié)構(gòu)大多以銀行借款為主,且有上升趨勢。比如,萬科2017年的銀行借款在總負債中占比為60.5%,比2016年提高2個百分點;保利地產(chǎn)2017年的銀行借款占比66%。

借力資金運作

本就不受銀行“待見”的中小型、民營房企只能更加轉(zhuǎn)向資管計劃、信托等融資渠道。但是這些渠道同樣受到嚴格限制,此外,其資金成本上漲更為明顯。一位股份制銀行資產(chǎn)管理部總經(jīng)理對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,資管新規(guī)落地,堵住了非標融資的渠道,雖然現(xiàn)在鼓勵ABS、Reits等融資方式,但是這些工具目前還不成熟,對底層資產(chǎn)有較多要求,且流程效率低。

越來越多房企向信托、基金等渠道尋求資金,但其最大問題則是資金成本高企,“去年還能給出8%、9%的資金,現(xiàn)在基本要到12%以上了?!币晃凰侥蓟鹑耸繉τ浾呷绱吮硎尽τ诜科蠖?,資金成本過高則意味著對項目的收益率要求更高了。但是實際上,受制于限價政策,房地產(chǎn)項目的回報率維持低位,難以覆蓋資金成本。

一位熟悉房地產(chǎn)企業(yè)融資情況的機構(gòu)人士透露,很多房地產(chǎn)企業(yè)項目融資資金池運作的趨勢越來越明顯,即以某一項目的名義進行融資,融到的資金運用于多個不同的項目,或者加快資金周轉(zhuǎn)率,在債務到期之前實現(xiàn)項目資金回籠并繼續(xù)對其進行投資運作,獲取資金收益?!耙?2%的成本融來資金,但是項目的回報率可能只有8%,不可能覆蓋資金成本,就必須通過其他方式彌補資金的收益,如果加快周轉(zhuǎn)在資金到期之前實現(xiàn)兩次投資-回籠則可以?!?/span>

房企面臨的資金壓力或可從近期多家房地產(chǎn)企業(yè)的加快項目周轉(zhuǎn)期的動作中可見一斑。近日,包括碧桂園、泰禾地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)企業(yè)流傳出的內(nèi)部文件顯示,要求員工放棄節(jié)假日休息、加班加點趕工期。

華北某大型房地產(chǎn)企業(yè)項目人士對記者表示,事實上,現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)相當于半個金融機構(gòu),負債率居高不下,高度依賴資金的周轉(zhuǎn)和盤活。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計,在證監(jiān)會行業(yè)分類下的140家上市房企中,截至最新一季報告,合計負債超過1000億的有15家,資產(chǎn)負債率超過80%的有34家。


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